서울 부동산 시장이 다시 움직이고 있습니다.

2025년 3월 24일, 정부가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구에 토지거래허가제를 재지정하면서,

시장 흐름은 규제를 피해 비강남권 중심지로 이동하기 시작했습니다.

하지만 이번 변화는 과거와는 다른 결을 보이고 있습니다.

단순한 풍선효과가 아니라, 실거래 데이터를 통해 검증된 중심축 이동입니다.

마포·성동·관악·강동이 대표적인 사례입니다.

이 지역들은 단지 거래량이 늘어난 정도가 아니라,

‘누가, 어떤 평형을, 얼마에, 왜 샀는가’까지 분석해보면 거래의 질 자체가 달라졌음을 확인할 수 있습니다.

이번 뉴스레터에서는 2025년 상반기 실거래가 데이터를 기반으로,

토지거래허가제 해제-재지정 사이의 급등 구간,

비규제 지역으로의 수요 재편,

그리고 정책과 금리, 청약, 공급이 교차하는 이 시점에서

서울 부동산이 보여주는 진짜 흐름을 해석해보겠습니다.

🔍 규제 해제 한 달, 수요는 폭발적으로 반응했다

2025년 2월 13일, 정부는 강남3구와 용산구의 일부 지역에 대해 토지거래허가구역을 해제했습니다.

이는 “부동산 시장 안정세가 확보되었다”는 판단에 따른 조치였지만,

불과 한 달도 안 되어 거래량은 예상을 뛰어넘는 반응을 보였습니다.

📊 해제 직후의 실거래 변화 (2025년 1월 → 2월):

• 서울 전체 아파트 거래량: 4,179건 → 5,679건 (+35.9%)
• 강남구: 196건 → 303건 (+54.6%)
• 동남권(강남·서초·송파·용산): 818건 → 1,852건 (+126.4%)

호가는 오르고, 실거래가도 뒤따라 상승했습니다.

한 달 사이 서초구 반포 아크로리버파크 전용 84㎡는 47.9억에서 56.5억까지 약 10억 가까이 상승했고,

여기서 나온 “과열 재점화”라는 판단은 3월 13일 토지거래허가구역 재지정으로 이어졌습니다.

🗺️ 규제 이후, 어디로 이동했는가?

거래량은 줄지 않았습니다. 오히려 규제를 피한 지역에서 거래는 더욱 활발해졌습니다.

2025년 4~5월 실거래가 데이터를 보면 다음과 같습니다:

이 4곳은 공통적으로 규제는 없지만, 입지·교통·브랜드 단지·신축 수요까지 갖춘 지역입니다.

단순한 규제 회피처가 아니라 시장 재구성의 중심지로 부상하고 있는 것입니다.

🏘️ 지역별 대표 단지 흐름 – 마포·성동·관악·강동

📍 마포구

• 마포래미안푸르지오 (84㎡): 15.2억 → 16.3억 (+7.2%)

• 마포자이: 14.6억 → 15.1억 (+3.4%)

• 공덕SK뷰: 13.8억 → 14.5억 (+5.0%)

  ➡ 4~5월 단지별 합산 거래건수: 70건 이상
  
  

📍 성동구

• 센트라스: 14.1억 → 14.9억 (+5.6%)

• 서울숲리버뷰자이: 15.0억 → 15.8억 (+5.3%)

• 트리마제: 17.9억 → 18.6억 (+3.9%)

  ➡ 교통 허브 + 재개발 성공 사례 + 브랜드 프리미엄
  
  

📍 관악구

• 관악드림타운: 7.9억 → 8.4억 (+6.3%)

• 보라매현대: 8.2억 → 8.7억 (+6.1%)

• 은천동 롯데캐슬: 8.9억 → 9.5억 (+6.7%)

  ➡ 실수요 기반 회복세, 84㎡ 중소형 거래 집중
  
  

📍 강동구

• 고덕 아르테온: 11.3억 → 12.7억 (+12.3%)

• 래미안 강일리버파크: 10.9억 → 11.5억 (+5.5%)

• 천호 롯데캐슬: 9.4억 → 10.2억 (+8.5%)

  ➡ 신축 대단지 중심 거래 급증 + 강일 지구 수요 연계
  
  

🏘️ 기존 입주 단지는 어떻게 움직였나

규제와 수요 움직임 외에도, 신축/신규 입주 단지들의 흐름 변화가 주목됩니다.

▶ 5년 이하 신축·준신축 단지 강세

• 2025년 상반기(1~6월), 서울 신축 단지(5년 이하) 평균 매매가격 상승률은 1.29%,

  준·신축(5~10년)도 1.31%, 오래된 구축(20년 초과)은 0.21% 수준에 그쳤습니다.

  ➡ 이는 공사 지연된 재건축 단지 대신 준·신축이 대체 입지로 부상하고 있다는 의미입니다.
  
  

▶ 고덕그라시움(강동): 최고가 갱신

• 2024년 최고가 20억 → 2025년 4월 20.01억,

  이는 준·신축 단지 간 가격 경쟁이 계속되고 있음을 보여줍니다 신고가가 갱신되고 있다.

상대적으로 신축/준신축에 수요가 몰리며, 구축 시장은 정체되는 양상입니다.

이는 '아파트 세대를 바꿀 가치'가 어디에 있는지를 보여주는 단초입니다.

📉 금리 인하, 다시 살아나는 심리

2025년 하반기 한국은행은 기준금리 인하 가능성이 있습니다.

이는 연 2.50%보다 낮아질 수 있다는 뜻이며,

시장에서는 하반기 매수세 회복의 단초로 작용하고 있습니다.

• 고정금리 → 변동금리로 이동하는 수요 증가
• 8억 이하 단지에서 실질적인 거래 회복 시작
  
  

금리 인하는 실수요자에게 집을 매입하기에 좋은 환경을 만들어주며,

이는 특히 관악·강동 등의 회복세를 더욱 뒷받침하게 됩니다.

🧾 청약제도 변화와 서울의 기대 지역

2025년 새롭게 개편된 청약제도

• 신혼부부 및 신생아 우선공급
  • 신혼부부 특별공급 : (민영) 18% → 23%
  • 2년 이내 출생한 자녀(임신, 입양 포함)를 가진 신생아 우선공급 개편
    • 민영주택 -신생아 우선공급 20% → 35%
    • 공공주택 -신생아 우선공급 50% 신설
• 재당첨 제한 완화: 혼인특례로 세대 내 1회에 한해 특별공급 당첨 기회 부여 → 갈아타기 수요 유입 가능성
  
  

이 변화로 신규 분양 단지를 중심으로 청약 수요가 급속히 몰릴 수 있음을 의미하며,

특히 강동·성동 등 실입주 수요가 강한 지역은 청약 경쟁률이 급등할 것으로 보입니다.

📌 2025년 서울을 읽는 3가지 키워드

1. 정책은 가격보다 방향을 바꾼다.

   강남을 누르자 마포와 성동이 움직였다.
   
   

2. 신축에서 구축의 흐름으로 움직인다.

   실거래가와 거래량이 있는 곳이 시장의 체온이다.
   
   

3. 혼란의 시기는 방향을 읽는 자에게 기회다.

   지금은 정책과 경기의 불확실성으로 인한 시장의 과도기이며,

   금리, 대출, 공급의 흐름을 파악한 투자자만이 ‘사야 될지, 말아야 될지’ 판단할 수 있다.
   
   

이렇게 이번 뉴스레터는 마무리하도록 하겠습니다.

급변하고 있는 서울 주택 시장에서, 제일 중요한 건 ‘흐름을 놓치지 않기’가 아닐까 싶습니다.

다음 뉴스레터로 돌아오겠습니다!