한국은행 기준금리는 ⬇️, 주택담보대출 금리는 ⬆️ 과연 이유는 뭘까?

2025년 5월, 한국은행은 기준금리를 전격 인하하며 통화완화 국면에 본격적으로 진입했습니다.

금리는 경제의 혈액이라고 하죠. 중앙은행이 기준금리를 낮춘다는 건 시장 전체에 더 많은 유동성을 공급하고,

자산가격과 소비를 부양하겠다는 시그널로 받아들여집니다.

하지만 시장 반응은 예상과 달랐습니다. 기준금리는 내려갔는데,

실제로 은행 창구의 주택담보대출 금리는 오히려 올라갔기 때문입니다.

대출받으러 은행을 찾은 사람들 사이에선 이런 말이 나왔습니다.

• “금리 내린다더니 왜 우리 집 대출금리는 더 오르죠?”
• “한국은행이 금리 내린 거 맞는 거예요?”

실제 대출 시장에서 고정형 주담대 금리는 4월 말 대비 0.15~0.29%p 상승했고,

주요 은행들은 추가 금리 인상 가능성까지 예고하고 있는 상황입니다.

이 현상은 결코 일시적이거나 단순한 ‘착시’가 아닙니다.

이번 뉴스레터에서는 이처럼 기준금리와 대출금리가 서로 엇갈린 이유,

그리고 부동산 시장과 실수요자에게 어떤 영향을 줄 것인지, 깊이 있게 들여다보겠습니다.

🧭 1. 기준금리 인하, 왜 대출금리는 오르나?

📌 요약

• 5월 29일 기준금리 2.75% → 2.50% 인하
• 그러나 같은 기간 시중은행 주담대 금리는 상승세 지속
• 특히 고정형 주담대 기준이 되는 ‘은행채 5년물’이 가파르게 상승 중

한국은행의 기준금리 인하 발표는 단순한 정책 변경 이상의 의미를 갖습니다.

그간 억눌려왔던 대출 수요를 자극하고, 침체됐던 부동산 시장에 다시금 온기를 불어넣을 것이란 기대가 확산됐습니다.

하지만 대출 창구에서 마주한 현실은 달랐습니다.

고정형 기준 주담대 금리는 오히려 0.2~0.3%포인트 상승한 상태에서 그대로 유지됐고,

일부 은행은 고객에게 더 높은 금리를 제시하고 있었습니다.

이는 곧, 시장에서 통용되는 ‘금리’라는 개념이 결코 하나의 축으로 결정되지 않는다는 현실을 보여줍니다.

• 정책금리 = 기준금리는 '의도'를 말하지만
• 시장금리 = 대출 실효금리는 '결과'를 말합니다.

즉, 정부가 방향을 제시하더라도,

시장은 그 나름의 계산과 논리에 따라 다르게 움직일 수 있는 독립된 유기체라는 사실을 여실히 보여주고 있는 것입니다.

은행채 5년물 금리 현황

• 3월 말: 3.31%
• 5월 말: 3.51%
• 6월 초: 3.65% 이상

으로 움직이며, 기준금리 인하에도 불구하고 ‘시장금리’는 오른다는 사실을 보여줍니다.

즉, 기준금리는 정책금리일 뿐이고, 실제 금융상품의 금리는 시장 기대·수급·국채 발행량 등 복합적인 요인에 따라 움직인다는 것입니다.

🔍2. 주담대 금리 인상의 4가지 핵심 원인

1. 시장금리 선반영과 되돌림
2. 은행의 가산금리 인상
3. 국채·은행채 금리 급등
4. COFIX 상승

① 시장금리의 선반영 & 되돌림

• 경제 주체들은 중앙은행의 금리 인하 기대에 따라 미리 채권·대출 시장의 금리를 낮췄다
  • 한국은행의 분석에 따르면, 연초부터 기준금리 인하 기대가 선반영되며 시장금리가 기준금리보다 빠르게 움직였고
  • 이후 인하 기대가 일부 되돌리며 다시 금리가 상승

② 은행의 ‘가산금리 정상화’

• 은행들은 통상 이상으로 낮췄던 가산금리를 8월 이후 정상 수준으로 다시 높였다

  • 가산금리 인상폭이 컸던 은행일수록 주담대 금리도 크게 상승

• 이는 가계대출 증가와 자산 가격 상승(특히 수도권 주택 중심) 등으로 포트폴리오 리스크 관리 차원에서 불가피한 조치임

• 실제 6월 첫 주 은행 대출 금리 흐름

  • 국민은행: 고정형 4.07 → 4.33%
  • 우리은행: 고정형 3.89 → 4.18%
  • 케이뱅크: 변동형 4.03 → 4.32%

  이처럼 가산금리 0.15~0.29%p 수준의 인상이 발생했습니다.

  이는 은행이 자체적인 위험 대비 비용을 반영하기 시작했다는 신호이기도 합니다.

③ 지표금리·국고채 금리 동반 상승

• 주담대 금리 산정의 핵심 지표인 5년 만기 은행채 금리와 국채 금리가 동반 상승
  • 한국 국채 5년물 금리는 2.563% → 2.831%,
  • 미국 10년물은 3.991% → 4.474%로 급등
• 미국·한국 국채 금리 급등은 재정적자 확대 우려 (미·한 정부 발 채권 발행 증가 등) 때문

④ COFIX·은행채 금리 영향

• COFIX(자금조달비용지수)는 4개월 만에 상승 전환
  • 이는 은행 예금금리가 오르고, 은행이 조달원가를 반영했기 때문
• 결과적으로 기준 금리와 가산금리가 동시에 상승하면서 대출금리 상승폭이 확대되는 결과로 이어짐

3. 부동산 시장·가계 영향

• 주택거래 증가 + 가계대출 증가
  • 5월 기준금리 인하 이후 주택매매 활성화 + 대출 수요 급증
  • 2025년 초반 이후 거래량은 회복세입니다.
  • 특히 GTX 노선과 수도권 중심으로 매매가가 반등하고 있습니다.
• 대출금리 상승 → 실수요자 부담 증가
  • 금리 인하 기대에 따른 기대심리 완화, 실제 대출금리는 하향 조정이 지연
  • 예를 들어,
    • 5억 대출 기준 0.25%포인트 상승 → 연간 이자 약 125만원 증가
    • 금리 인하에 기대했던 수요층의 ‘실망 매수 보류’도 증가 중
• 금융당국과 은행의 규제·가산금리 정책이 복합 작용
  • 은행은 가계대출 억제를 위해 금리 조정 지속

4. 전망 및 제언

🔹 단기 전망

• 국채 금리 급등 지속시 은행채 금리 부담도 지속되며, 당분간 주담대 금리는 유지되거나 하락할 가능성이 있음.
• 가산금리 인상 추세도 지속될 가능성이 높음

🔹 중장기 전망

• 기준금리의 인하 효과는 일정 시차 후 자영업·기업대출 등 단기 시장금리 기반 대출에서 점차 나타날 전망
• 반면, 주택담보대출처럼 기준 금리 구조인 상품은 금리 인하 체감이 더딜 가능성 큼

🔹 전문가 제언

• 대출 조건 비교 및 우대 조건 최대화
  • 급여이체·적금·신용등급·IRP가입 등 우대 조건 적극 활용
• 금융당국 및 시장 변수 모니터링 필수
  • 채권시장 흐름, 국채 금리, COFIX 지표 등 적극 체크
• 중장기적으로는 금리 인하가 실물경제에도 안정적 파급되도록 정책적 뒷받침 필요
  1. 가계·자영업자 이자 부담을 완화하며 실물 기반 성장 여건 조성

📊 요약:

지금은 명확한 ‘금리 인하’ 국면임에도 불구하고

단기적으로 반대 방향의 흐름이 나타나는 매우 이례적이고 정책-시장 간 엇박자가 현실화되는 상황입니다.

이런 상황에서 실수요자 입장에서는 단순히 기준금리 변화만으로 움직이는 상품이 아님을 인지하고,

지표금리와 가산금리 구조를 모두 고려한 전략적 접근이 필요합니다.

또한 정책 설계자·금융당국은 통화정책 효과가 실물경제로 원활히 전달될 수 있도록

가계 이자 부담을 낮추는 제도와 인센티브를 재설계해야 할 때입니다.