강남 3구·용산구의 토허제, 경매에 미친 영향은?

부동산 시장은 항상 정책과 제도의 흐름에 따라 민감하게 반응합니다.

특히 최근 서울 주요 지역을 중심으로 다시 강화된 토지거래허가제(토허제)는 많은 수요자들에게 혼란과 고민을 안겨주고 있습니다.

강남·서초·송파를 아우르는 강남 3구와 함께, 개발 잠재력이 높은 용산구, 성동구, 성수동 등 핵심 입지 대부분이 토허제 적용 지역으로 묶이면서, 이제는 단순한 ‘사고파는 행위’조차 쉽지 않은 시대가 도래했습니다.

단순히 부동산을 매입하는 것을 넘어, 관할 구청의 허가를 받고, 실거주 계획을 증명하며, 자금출처를 명확히 밝혀야만 거래가 허용되는 시스템으로 진입장벽이 매우 높아졌습니다.

이로 인해 실수요자와 투자자 모두,

“도대체 어디서, 어떻게 집을 사야 하나?”

하는 고민을 안게 됐죠.

그런데 이 와중에 주목받는 시장이 하나 있습니다.

바로 ‘경매’와 ‘공매’로 대표되는 법원 주도 거래시장입니다.

놀랍게도 토허제, 실거주 의무, 자금조달계획서 제출 등 대부분의 규제를 우회할 수 있는 구조를 가진 것이 바로 경공매 시장입니다.

기존의 주택 매매 시장이 점점 닫히고 있는 지금,

오히려 경매는 유일하게 열려 있는 문으로 부상하고 있는 것이죠.

더욱이, 현재 서울의 공급은 줄어들고 대출은 여전히 어렵습니다.

그러나 강남과 용산, 성동, 마포, 판교 등 ‘똘똘한 한 채’ 입지를 중심으로 집값은 반등하고 있고, 매물은 잠기며 희소성이 높아지고 있습니다.

이러한 복합적 상황 속에서,

“똘똘한 한 채를 가장 합리적이고 안전하게 매입할 수 있는 방법”으로서 경매 낙찰이 현실적인 대안이 되고 있습니다.

이번 뉴스레터에서는

• 왜 경매는 토허제에서 제외되는지,
• 실제 경공매의 절차와 메리트는 무엇인지,
• 현시점에서 경매가 유리한 이유는 무엇인지,
• 일반 매매와의 실질 비교까지

모두 알기 쉽게, 그러나 깊이 있게 정리해드리겠습니다.

현재의 부동산 규제를 ‘위기’가 아닌 ‘기회’로 전환시킬 수 있는 전략적 사고방식, 지금부터 함께 보시죠.

🧭 1. 토지거래허가제란 무엇인가?

토지거래허가제는 일정 면적 이상의 부동산을 매매할 때 관할 구청으로부터 ‘거래 허가’를 받아야 하는 제도입니다.

서울에서는 주로 투기수요 차단을 목적으로 강남·서초·송파·용산·성수동 등이 허가구역으로 지정되며,

해당 지역에서 부동산을 사려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다:

• 실거주 목적 입증 필수
• 2년 이상 거주 계획 의무
• 전입신고 및 실거주 미이행 시 계약 무효 및 형사처벌 가능

2020년 6월부터 시작된 토허제는 실수요자 외엔 매입 자체가 힘든 구조로 돌아섰습니다.

🔓 2. 그런데, 경매는 규제에서 완전히 자유롭다?

놀랍게도 경공매(경매 및 공매)로 매입하는 부동산은 토허제의 대상이 아닙니다.

이유는 단순합니다. 토지거래허가제는 ‘매매계약서’를 기준으로 작동되기 때문입니다.

📌 『부동산 거래신고 등에 관한 법률』 제10조

허가구역 내 부동산 매매계약 체결 전 허가를 받아야 하며,

허가 없이 체결된 계약은 무효입니다.

그러나 경매는 법원이 판결로 강제 이전시키는 ‘비자발적 거래’이며, 계약이 아닌 법적 판결에 따른 ‘소유권 이전’이기 때문에 허가 대상이 아님이죠.

즉, 강남·용산 아파트라 해도, 경매로 사는 경우에는 아무런 허가 없이 취득 가능합니다.

💸 3. 자금출처도, 실거주 계획도 ‘필요 없음’

현재 서울에서 시가 6억 원 초과 주택을 매입하는 경우, 자금조달계획서를 의무 제출해야 합니다.

(예: 직장 소득, 금융자산 증빙, 부모 증여 자금 등)

하지만 경공매는 ‘매매계약서’가 없기 때문에 자금조달계획서 제출 의무가 발생하지 않습니다.

또한 허가구역 내 실거주 계획도 전혀 입증하지 않아도 되며, 전입이나 실거주 여부도 상관없습니다.

📉 4. 공급은 줄고, 대출은 막혔다… 그런데 집값은 오름세?

2025년 서울 아파트 일반분양 예정 물량은 단 7,358가구에 불과합니다.

이는 2021~2024년 대비 가장 낮은 수준이며, 건설사들의 사업성 악화와 분양가 통제로 인해 분양이 지연되고 있기 때문입니다.

더욱이 대출 여건도 좋지 않습니다.

고정금리는 연 4%대, 변동금리는 3% 후반에 이르며, 규제지역 내 아파트는 LTV(주택담보대출비율) 최대 40% 제한을 받습니다.

이처럼 “사는 사람은 없고, 파는 사람도 없다”는 이중 마비 상황이 발생했지만,

정작 강남3구·용산·마포·성동·과천·판교 등 주요 지역은 거래량이 줄었음에도 불구하고 시세는 상승하고 있습니다.

🔎똘똘한 한 채의 중요성

• 강남구 압구정동 현대7차: 최근 실거래 36.2억 (1년 전 대비 +3억)
• 용산구 한남더힐: 전용 84㎡ 기준 40억 회복

이러한 흐름 속에서 공급은 줄고, 거래는 막혔지만, ‘똘똘한 한 채’ 수요는 오히려 집중되고 있습니다.

📊 전문가 리포트: 일반 매매 vs 경공매, 핵심 비교